Ставки по ипотеке в 2021 году: ситуация и прогнозы

На текущий момент в стране действует несколько государственных программ, позволяющих гражданам брать ипотеку под сниженный процент. К примеру, сельская ипотека — под 3%, Дальневосточная — под 2%. А общая планка для стандартного кредита на недвижимость была установлена на 6,5%. К чему это привело? Ниже — наблюдения экспертов.

Что происходит сейчас на рынке недвижимости?

По мнению Надежды Косаревой, доступный процент по ипотеке повлек за собой удорожание жилья. Застройщики использовали доступность ипотек, чтобы повысить свой доход.

Фонд «Института экономики города» провел сравнительный анализ. Результаты показали, что почти в каждом из 17 крупнейших регионов страны выросли цены на недвижимость. А к концу года доступность жилья стала максимальной за всю историю России. И этот рост Институт напрямую связывает с государственными льготами.

Как рассчитывается доступность жилья?

Сравнивать стоимость недвижимости за каждый период и опираться исключительно на этот показатель — не совсем корректно. Ведь за ростом цен могут расти и доходы. Поэтому о доступности недвижимости говорит соотношение стоимостей к доходам. Для этого сравнивают медианные показатели (серединные). Не путайте со средними. Медианный — это экватор. Цифра, ниже и выше которой находится одинаковое количество людей или объектов.

Приведет ли это к кризису?

Опыт 2008 года в США привел к крупному финансовому кризису. Но для повторения этой ситуации в России недостаточно предпосылок. Финансовый пузырь, который лопнул тогда в Америке, был спровоцирован большим количеством вторичных, третичных и четвертичных финансовых продуктов.

В России же ситуация несколько иная. Мы рискуем попасть в ситуацию, когда застройщики в создавшейся ситуации начнут возводить дома, а спрос на квартиры упадет из-за нехватки на это средств у населения. Поэтому текущие государственные программы наоборот искусственно сдерживают негативный исход.

Стоит ли стимулировать заселение малонаселенных местностей?

Почти половина населения России не может себе позволить ипотеку. И не сможет. даже если процентная ставка будет снижена до нуля. Поэтому по мнению Надежды Косаревой нужно думать не о стимулировании заселения определенных зон страны, а о малообеспеченной части населения.

Опыт других стран не ограничивается на продаже недвижимости в собственность. Мировая практика показывает успешные результаты при сдаче жилья в долгосрочную аренду.

До 20% продаж недвижимости по госпрограммам производится людьми, которые впоследствии перепродают квартиры и зарабатывают на сделке.

Про рабочую силу из-за рубежа

2020 год заставил многих гостей нашей страны из дружественных нам республик и стран уехать домой. А это значит, что на стройках рабочих из России стало гораздо больше. Так бюджеты РФ больше не вывозятся за пределы страны в таких объемах, как это было раньше.

Прогнозы по ипотечным ставкам на 2021 год

Есть риск, что летом текущего года льготная ипотека не будет продлена. Речь идет про общую льготу для всех слоев населения (6,5%).

Если доходы населения останутся на прежнем уровне при общей тенденции роста цен на недвижимость, тогда люди просто не смогут себе позволить купить жилье. В массовом эквиваленте это приведет к резкому снижению спроса. А как следствие: к банкротству многих застройщиков.

Наиболее оптимальным является рост цен соответственно инфляции. За 2020 год она составила почти 5%.

Основная загвоздка — ключевая ставка Центробанка. В этом году она достигла исторического минимума. Если ситуация будет оставаться на прежнем уровне, это может привести к снижению ставок на ипотеку.

Надежда подчеркнула еще раз, что такое острое внимание к ипотечным ставкам неоправданно. Сейчас уже можно отпустить ипотечные кредиты в свободное плавание: рыночные механизмы регулируют спрос и предложение. Куда лучше сосредоточиться на создании доступных жилищных программ для тех, кто никогда не сможет получить ипотеку. И для этого она предлагает опереться на опыт соседних стран в области субсидирования долгосрочной аренды жилья.

Почему выросли популярность и стоимость недвижимости?

Елена не согласна, что застройщики использовали возросший спрос с целью спекуляции на ценах. По ее мнению рост стоимости на недвижимость был обусловлен вполне естественными причинами: обесценился рубль, что повлекло за собой удорожание закупки строительных материалов.

Стремительный рост спроса на квартиры (в 2019 году на 70%) по ее мнению связан не с госпрограммами, а с наступившим кризисом. Люди начали вкладывать средства в один из самых стабильных активов — в недвижимость.

Связывая эти факторы, можно сделать вывод, что падение российской валюты повлекло за собой рост цен и спроса на жилье.

О вероятности кризиса в стране

За последние 20 лет объем ипотек в стране заметно вырос: с 1% до 8,5%. Это не такой результат, как в Китае (рост на 20%).

Зато в стране довольно низкий процент просрочек (1,4%). Средний процент просрочек по всему миру — 3%. Еще одним достижением государственного регулирования ипотечного кредитования эксперт считает затраты семейных пар на оплату кредита. Он составляет 22% от общего дохода семьи. Это достойная цифра.

Для сравнения: банки США стараются не выдавать кредиты семьям, которые по предварительной оценке будут тратить на его погашение больше 28% своего дохода.

Все это говорит о том, что в стране ситуация с ипотечным кредитованием развивается неплохо. Даже несмотря на сложный 2020 год. Посему эксперт отрицает вероятность появления финансового кризиса в стране.

Государство не может помешать перекупщикам квартир

Нет такого инструмента, который бы разрешал что-то одной группе населения и запрещал другой. В теории их можно разрабатывать бесконечно. Но на практике перекупщики всегда найдут выход купить жилье по льготной ипотеке и перепродать его.

Этот вопрос не самый насущный. Ведь поддержание спроса на ипотеку куда важнее. До 40% ВВП завязано на рынке недвижимости: возведение жилых домов, производство материалов для стройки, ремонта и меблировки.

Перспектива роста цен на недвижимость на 2021 год

Скорее всего, рост цен продолжится на 6-8% в год.

При этом необходимо продолжать снижение кредитной ставки по ипотеке с помощью государственных средств. Но при прохождении кризисного периода все программы потребуется сворачивать.